看图话说深圳楼市将来走势如何?

  来源:深圳小产权房发布日期:2021-11-10浏览次数:920

摘要:今年从一月份开始,深圳楼市都一直处于紧张状态,1月停止网签3年,2月推出二手房“指导价”3月“打新规则”重置,4月“深房理”被曝,“小产权”被央视点名,5月上调房贷利率,7月拟推行:大学区制“,8月禁止”历史遗留违法建筑交易“,10月房地产税试点改革,11月深圳银监保局重申严禁资金流入房地产市场。 最近深圳出现很多房源以指导价成交的情况。 不少人惊呼,深圳楼市属于指导价的时代来了!

今年从一月份开始,深圳楼市都一直处于紧张状态,1月停止网签3年,2月推出二手房“指导价”3月“打新规则”重置,4月“深房理”被曝,“小产权”被央视点名,5月上调房贷利率,7月拟推行:大学区制“,8月禁止”历史遗留违法建筑交易“,10月房地产税试点改革,11月深圳银监保局重申严禁资金流入房地产市场。
最近深圳出现很多房源以指导价成交的情况。
不少人惊呼,深圳楼市属于指导价的时代来了!
但经过我们分析发现,这只是本轮楼市变动衍生出的正常现象,而且只是少数案例。
市场真相到底是怎样的?往下看。
我们统计了深圳各区部分按照指导价成交的房源,数量最多的地方是——
福田和南山。
其实不难理解,指导价的范围制定主要瞄准的是热点区域和小区,学区房是调控重点。
看图话说深圳楼市将来走势如何?
福田二手房按指导价成交的数量最多,有14个。
且福田核心区域房价下跌占比最大,分别是百花、香蜜湖、八卦岭。
这三个区域都有个共同点:靠学区拉升房产价值。
以八卦岭为例,去年7月笔架山中学摇身一变成为荔园实验后,房价涨幅一度惊人,涨了近30%。
香蜜湖、百花更不必说,一个是深圳老牌豪宅区,另一个是深圳最牛学区,里面随便拉出一个学校足以吊打深圳90%的学校。
顶流学区房跌落神坛背后的原因,我们总结了两点:
1、二手房指导价后,深圳房价整体处于横盘、微跌态势,核心区域也不例外,包括南山。
2、今年以来,打击学区房成为监管部门的重要工作之一,尤其是这种优质教育资源滋生的天价学区房。
据乐有家经纪人表示,福田成交房源在指导价后整体跌了400万,南山全区下跌幅度在15-20%左右。
但南山一些热门片区比如科技园、深圳湾、前海等地,即使降个15-20%,与指导价之间还是有一定差距。
从“深圳房价下跌地图”中可以看到,南山降价片区特征很明确,分成了两个阵营。
1、冷门片区。像南头、西丽,按照指导价成交是正常现象,即使是去年,也有很多降价出售情况。
2、热点片区。据经纪人称,这些片区很多成交房源本身带有硬伤,比如房子小、户型差或者小区很冷门等情况。
另外,现在热门片区降幅是把去年4月份到去年年底的涨幅退回去,所以现在的降价幅度还算正常,长期来看,这类区域的房价很可能回到2019年。
而图中其他区域,比如龙岗、坪山、盐田等地,因为房价本就不算太高。
所以即使有少数按指导价成交房源,对市场的影响也是有限的。
说到这,大家是不是也好奇,愿意按指导价卖房的业主,是哪类人?
1、大部分是着急用钱,降价出售
2、公司产权的房子,之前处于出租状态,现在降价出售换取现金
3、业主买的时候价格较低,担心未来卖不出去
现在市场上房产买卖难易度划分的标准是:打折越多,卖得越快,反之。
这也是不少经纪人更愿意推售以指导价挂牌房源的原因。
但大家不用恐慌,别市场上一有降价急售的房源,就以为深圳房价要跌了。
上个月深圳二手房共成交1700套,而我们整理的“深圳房价下跌地图”中按指导价成交的只有不到60个。
整体来说,按指导价成交的量并不多。
所以真正降价的情况不是大多数,据我了解,大部分业主心态很稳定。
1、不急卖类,没有卖房动机,不到理想价格绝不成交
2、遍地是房类,没找到好的置换房源,也不愿意低价售出
3、看好深圳未来类,等待时机,渡过横盘期
4、不差钱类
要说指导价后最惨的群体,一定是改善,至于原因,大家可以戳这里。
豪宅客就属于不差钱那类,政策对他们的影响不会很大,毕竟全款一次性付清的例子比比皆是。
据说,指导价之后还会二次调整:现存部分小区有下调可能,且有新小区再加入指导行列的可能。
在我看来,指导价可能会长期伴随深圳市场,投资投机需求者应远离深圳楼市。
买房人们也别轻信一些“崩盘”言论,调控只是路上的小石子,无法阻挡深圳发展的滚滚巨轮。
最后还是那句话,本着住房不炒的原则,希望大家都能有机会上车!
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