深圳小产权房不能过户,遇拆迁利益归谁?

  来源:深圳小产权房发布日期:2021-11-29浏览次数:1135

摘要:目前深圳统建楼和单套农民房几乎都是通过签订房屋转让合同,拿着购房合同到管理处水电过户,一般情况天然气到附近站点办理即可,过户到自己名下+律师见证的方式进行交易。有极少数楼盘可能会有无法过户的情况,那没有过户,如果遇到拆迁利益是属于原业主还是现业主?深圳小产权房中对于那些不能转让过户的情况,但可以在律师事务所见证,见证双方的房屋转让协议。遇到拆迁利益问题,开发商只认可房屋实际占有人,律师见证书,增加购房合同,原业主没有法律依据发生纠纷。

目前深圳统建楼和单套农民房几乎都是通过签订房屋转让合同,拿着购房合同到管理处水电过户,一般情况天然气到附近站点办理即可,过户到自己名下+律师见证的方式进行交易。有极少数楼盘可能会有无法过户的情况,那没有过户,如果遇到拆迁利益是属于原业主还是现业主?深圳小产权房中对于那些不能转让过户的情况,但可以在律师事务所见证,见证双方的房屋转让协议。遇到拆迁利益问题,开发商只认可房屋实际占有人,律师见证书,增加购房合同,原业主没有法律依据发生纠纷。
1、合同效力与标的物违法无直接关系:根据《民法典》第502条规定,“依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”因此,合同的生效不依赖于标的物是否合法,违法建筑具有先天违法性,认定买卖行为违法,买卖合同无效无法律依据;
2、合同效力法定,认定违法建筑买卖合同效力需依法进行:确认合同无效必须有明确的法律依据,在《民法典》实施前,我国法律并没有关于非法违规建筑买卖行为无效的规定,而《民法典》中的无效合同规定,较之于原《合同法》第52条已有明显放松,法官思维也应随之改变。违禁建筑买卖是双方当事人的真实意思表示,不违反法律禁止,不损害他人利益,不改变违法建筑现状,并有利于实现违法建筑的使用价值,应当认定为有效;
深圳小产权房不能过户,遇拆迁利益归谁?
3、双方都知道深圳小产权房非法建筑物不能转让登记,仍在进行交易。本质是非法建筑占有权、使用权和收益权的转让。该权益客观存在,受法律保护。在实践中,法院在处理财产分割、财产分割和赠与时也应予以处理。因此,在定性方面,应认定非法建筑买卖合同为非法建筑占有权、使用权和收益权转让合同,并作出有效认定;
4、《民法典》无权处分合同有效的规定或成为认定违法建筑买卖合同有效的直接法律依据:《民法典》第597条第1款吸纳《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2012)》第3条,直接规定了因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任而不再是损害赔偿责任,确规定了无权处分合同为有效合同。第2款规定法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。——违法建筑没有取得产权证书,根据《房地产管理法》第38条属于禁止转让标的物,但该禁止性规定属于管理性规定,导致的结果是不能发生物权转移,并不导致合同无效,据此构成无权处分,根据《民法典》第597条第1款规定属于有效合同(深圳市龙华区人民法院判例观点亦如此);
5、违法建筑买卖不能过户不能发生物权变动结果与合同效力无关:关于这一点前文已在“物权行为理论区分原则”,即区分“负担行为和处分行为”、“债权行为和物权行为”、“原因行为和结果行为”以及深圳市龙华区人民法院判例中已有充分表述,不再赘述。
6、违法建筑存在补办手续合法化的可能,一刀切认定无效错误:根据《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条,深圳市历史遗留违法建筑经普查记录,区分违法程度,存在确认产权、依法拆除或没收、临时使用等多种方式,即使新增违法建筑。,根据《城乡规划法》对于可以采取纠正措施消除计划影响的,限期纠正、罚款后变成合法建筑的规定不需要拆除。在确认权利合法化的可能性下,一刀切的认定无效于事实不符(至少效力待定);
深圳小产权房不能过户,遇拆迁利益归谁?
7、社会经济秩序的稳定、公平正义的实现需要以维护合同有效为原则,无效为例外,并应避免当事人借口合同无效违反诚实信用原则获利:因此,法院在审理合同效力纠纷时,应当以认定合同有效为原则,无效为例外,认真认定合同无效,特别是对于违约方提起的确认合同无效的诉讼,避免司法审判权成为违反诚实信用原则、违约盈利的帮凶;
8、受“管理性强制性规定”和“效力性强制性规定”、行政治管理行为与司法审判行为的界限模糊,以及违法建筑先天违法性自然无法交易的惯性思维的影响。在审判实践中,认定违法建筑买卖合同无效较多,但习惯做法和思维可能不正确。鉴于深圳违法建筑数量巨大,直接关系到广大人民群众的生活和生产,城市更新时价格差异巨大,建议深圳法院重新审视违法建筑买卖合同的效力,引导当事人维护合同精神,避免当事人通过合法手段毁约获利,避免无意中帮助他人虐待和损害社会公平正义,因为实现社会公平正义是法律的终极价值取向和法人的法律信仰!
特别提示:本文认为,像深圳小产权房违法建筑买卖合同的有效性只是一个理论讨论。在实践中,大多数法院要么不予受理,要么受理后认定无效,即使是最高法院,也可能存在。请了解!
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